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DICAS DE COMO COMPRAR UM IMÓVEL

10/09/2011 Por in Dicas Deixe um comentário
DICAS DE COMO COMPRAR UM IMÓVEL
A compra da casa própria é o sonho de muitos. Mas, para que este sonho não vire pesadelo é necessário muita cautela e atenção.
Qualquer que seja a opção é importante, antes de concluir a compra, ir ao local em horários diversos, verificando com os vizinhos se existem inconvenientes, infra-estrutura e serviços, tais como escola, transporte, padaria, supermercados etc.
O consumidor deve, ainda, certificar-se junto à Secretaria Municipal da Habitação, se o imóvel está em área declarada de utilidade pública ou interesse social que, em caso positivo, poderá ser desapropriada; ou se há projeto aprovado por lei registrado no Cartório Imobiliário.
IMÓVEL USADO
O comprador deve verificar se há ações propostas contra o proprietário do imóvel e, em caso positivo, saber se a dívida compromete o bem. Para isso é necessário solicitar uma série de certidões junto aos Cartórios Distribuidores de Ações, de Protestos, na Justiça Federal e também na Justiça do Trabalho. Se a propriedade em questão for em cidade diferente de onde reside o dono, a pesquisa deverá ser efetuada nos dois locais.
No Rio de Janeiro, as certidões devem ser solicitadas na Central de Certidões (Av. Almirante Barroso, n.º 90) e de abranger os seguintes cartórios:
* 1º, 2º, 3º e 4º Ofício de Distribuição de Ações;
* 1º e 2º Ofícios de Interdições e Tutelas;
* 9º Ofício de Distribuição (ações fiscais) em relação ao nome dos vendedores e também com referência ao imóvel negociado;
* Certidão de ônus reais no Cartório de Registro de Imóveis.
Vale lembrar que, também no Rio de Janeiro, serão necessárias as certidões de “indisponibilidade de bens”, que são requeridas pelo próprio cartório de notas em que for lavrada a escritura de compra e venda.
A Certidão de ônus reais (que deve ter no máximo 30 dias) é fornecida pelo Cartório de Registro de Imóveis da região em que o imóvel está situado e informa sobre os últimos 20 anos do imóvel, se ele está hipotecado ou se faz parte de alguma herança. Em se tratando de condomínio, é necessária também uma declaração negativa de débitos junto ao mesmo.
Fique atento também, quanto à existência de débito relativo a IPTU – Imposto Predial e Territorial Urbano. Peça ao proprietário que apresente uma certidão negativa de débito (CND) expedida pela prefeitura da cidade onde se localiza o imóvel em questão.
No Rio de Janeiro e em algumas outras cidades também tem que ser verificado se o imóvel é Foreiro à União (SPU) ou ao município, pois, em caso afirmativo, deverá ser recolhido o laudêmio e providenciada a respectiva transferência junto ao órgão.
Outro cuidado relevante é saber se o imóvel está atrelado a financiamento por meio de agente financeiro, em caso positivo, se há pendências e quais as condições de transferência do contrato.
IMÓVEL NA PLANTA

Para checar a qualidade da construção, procure informar-se junto à incorporadora sobre a relação de imóveis já construídos e quem é a construtora, para verificar a qualidade da construção. Certifique-se de que os responsáveis pela obra estão registrados no CREA – Conselho Regional de Engenharia e Economia.
Veja na prefeitura municipal ou secretaria da Habitação se a planta do referido imóvel está aprovada. Cheque no cartório de registro de imóveis se a incorporação está regularmente registrada, com especial atenção para a planta, a metragem do imóvel, a área total e privativa, além do memorial descritivo.
Verifique atentamente qual o tipo de construção contratada: se for por administração, o custo efetivo da obra e a taxa de administração serão repassados aos adquirentes ou se por empreitada, onde o preço é fechado, sujeito a reajuste.
Antes de concretizar o negócio consulte o cadastro de reclamações fundamentadas do Procon da sua cidade para saber se há reclamações sobre as empresas envolvidas na incorporação. Certifique-se ainda se há ações propostas contra a empresa em questão junto ao Distribuidor Civil e a Justiça Federal. Hoje, vale a pena pesquisar na internet o nome da construtora ou do empreendimento.
É importante guardar todos os panfletos de publicidade do imóvel, garantindo assim que a empresa cumpra a oferta.
Peça o cronograma de obras e visite, se possível, periodicamente o local. Verifique se consta no contrato multa por atraso na entrega.
Pergunte se a obra está financiada ou se existe possibilidade de financiamento pelo SFH – Sistema Financeiro de Habitação, em caso positivo, verifique quais as condições para composição da renda familiar e a quem compete o pagamento de encargos relativos à liberação do financiamento.
CONTRATO

Solicite uma minuta do contrato e havendo dúvidas quanto a alguma cláusula, procure o Procon ou um advogado de sua confiança. Leia atentamente o contrato certificando-se de que as cláusulas são as mesmas da minuta. Risque os espaços em branco que porventura houverem.
Neste documento devem constar os dados pessoais do proprietário e do comprador; descrição do imóvel: número do registro da incorporação no Cartório de Registro de Imóvel: valor total do bem; forma de pagamento; periodicidade e índice de reajuste durante a construção e após a entrega das chaves (não pode ser TR, moeda estrangeira e nem salário mínimo) data-base do contrato; dia do vencimento e local de pagamento; penalidade por inadimplemento (não pode ser superior a 2%); valor do sinal se houver e, ainda, todas as condições prometidas pelo vendedor.
Sendo compra de imóvel na planta, além dos dados acima, o contrato deverá informar o prazo para início e entrega da obra e a quem caberão as despesas com ligação de serviços públicos. Junto a este documento deve ser anexado um Memorial Descritivo constando tudo o que o imóvel terá depois de pronto, inclusive o que se refere a acabamento (qualidade, marca, especificação etc.).
Atenção, alguns contratos apresentam cláusula que prevê a incidência de juros de financiamento, muitas vezes, aplicados na ocasião da entrega das chaves/conclusão da obra, retroativos à data da aquisição do imóvel, deixando o comprador sem idéia do montante a ser pago. O Código de Defesa do Consumidor assegura ao consumidor direito a informação prévia da soma a pagar, com e sem financiamento.
Ainda quanto ao contrato, o consumidor que, por algum motivo se tornar inadimplente, deve ficar ciente de que o Código de Defesa do Consumidor considera nulas de pleno direito cláusulas que estabeleçam a perda total das prestações pagas em benefício do credor.
Vias originais do contrato e do Memorial Descritivo, datadas e assinadas por ambas as partes, deverão ser entregues ao comprador.
O consumidor que adquirir um imóvel por meio de outorga de crédito e desejar liquidar antecipadamente o débito, total ou parcialmente, terá direito a redução proporcional dos juros e demais acréscimos.
Fique atento. A nossa recomendação é de que você, mesmo já tendo comprado algum imóvel anteriormente, não faça negócio sem a assessoria de um advogado especializado. São muitos detalhes e muitas informações que, se não forem compreendidas no momento certo, podem ser motivo de dor de cabeça no futuro.
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Dicas para alugar um imóvel

10/09/2011 Por em Dicas Tags: , , 1 comentário

                ALUGUEL DE IMÓVEIS

 

  • Como alugar
    O primeiro passo para se alugar um imóvel é a escolha, levando em consideração a localização e o preço. É preciso observar a infra-estrutura de serviços prestados na redondeza (supermercados, feiras, farmácias, hospitais, escolas, etc.) e os meios de transporte que servem à região. Em seguida, buscar referências da imobiliária com pessoas que já utilizaram seus serviços e através de consulta ao cadastro de fornecedores do PROCON. Se a negociação for direta com o proprietário, é bom que se elabore um contrato, que oficializará o acordo e resguardará as partes de problemas futuros decorrentes de uma negociação verbal. Antes de assinar o contrato, o consumidor deve exigir o laudo de vistoria da imobiliária. Faça uma relação em duas vias das condições gerais do imóvel, como pintura, vidros, portas, janelas, instalações elétricas e hidráulicas. Esta deverá ser protocolada junto à imobiliária ou à administradora, ficando uma via de posse do inquilino. Ao desocupar o imóvel o inquilino deverá, além de solicitar nova vistoria, devolver as chaves mediante uma carta protocolada junto à imobiliária ou ao proprietário. Assim ele estará se isentando de possíveis problemas (alegação de não recebimento da chave e, assim continuar cobrando o aluguel, invasão de terceiros, etc.).
  • CONTRATO
    Cláusulas e requisitos obrigatórios· Nome e qualificação do locador, locatário e fiador, se houver; · Descrição e endereço do imóvel locado; · Valor do aluguel, índice e periodicidade do reajuste; · Forma e local do pagamento; · Modalidade de garantia apresentada (fiador, depósito prévio ou seguro fiança); · Discriminação dos encargos a serem pagos (condomínio, água, luz, IPTU, etc); · Destinação do imóvel (residencial ou comercial); · Duração do contrato; · Cláusula de vigência em caso de alienação do imóvel; · Termo de vistoria (descrição do estado de conservação do imóvel) que deve ser parte integrante do imóvel.
    Atenção: O reajuste do aluguel só pode ser estipulado através da aplicação de índices oficiais do governo, acumulados no período. A vigência de um contrato de locação residencial não pode ser inferior a 30 meses. Já nas locações comerciais não há prazo mínimo determinado.Deveres do locador
    · Entregar o imóvel em condições de uso; · Responder por problemas anteriores à locação; · Fornecer ao locatário descrição minuciosa do estado do imóvel, antes da locação; · Pagar as taxas de intermediação (ficha cadastral, elaboração de contrato, etc) e de administração imobiliária; · Fornecer recibo discriminado ao locatário (aluguel, condomínio, impostos, etc); · Pagar os impostos, taxas e prêmio de seguro complementar contra incêndio, salvo disposição contrária em contrato; · Mostrar ao locatário, quando solicitado, os comprovantes relativos às parcelas cobradas; Pagar as despesas extraordinárias de condomínio, tais como: – reformas ou acréscimos que envolvam a estrutura integral do imóvel; – pintura de fachadas, paredes laterais, poços de ventilação e iluminação e esquadrias externas; – obras destinadas a repor condições de habitabilidade da edificação; – indenizações trabalhistas e previdenciárias decorrentes de dispensa de funcionários, ocorridas em data anterior à locação; – instalação de equipamentos de segurança, de incêndio, telefonia, intercomunicação, esporte e lazer (extintores, portas contra-fogo, interfones, antenas, traves, etc.); – despesas com decoração e paisagismo de áreas comuns; – contribuição para fundo de reserva.

    Deveres do inquilino
    · Pagar pontualmente o aluguel e encargos da locação no prazo e local estipulados; · Utilizar o imóvel para uso determinado em contrato, mantendo-o em boas condições; · Restituir o imóvel locado ao final da locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do uso normal; · Informar imediatamente o locador sobre qualquer dano ou defeito de responsabilidade deste; · Reparar imediatamente os danos de sua responsabilidade causados durante o período de locação; · Não modificar a forma interna ou externa do imóvel sem o consentimento prévio e escrito do locador; · Encaminhar imediatamente ao locador documentos de cobrança (impostos, condomínios etc.), bem como intimações, multas ou exigências de autoridades, mesmo que dirigidas ao locatário; · Pagar despesas decorrentes de prestação de serviços públicos (água, luz, telefone, gás, esgoto, etc.); · Autorizar vistorias e visitas de terceiros ao imóvel (em caso de negociação), desde que combinados o dia e a hora; · Obedecer a convenção e o regulamento interno do condomínio; · Pagar despesas ordinárias do condomínio, tais como: – salários, encargos trabalhistas, contribuições previdenciárias e sociais dos funcionários do condomínio; – cotas de consumo de água e esgoto, gás, luz e força utilizadas nas áreas comuns; – limpeza, conservação e pintura das instalações e dependências de uso comum: – manutenção e conservação das instalações e equipamentos hidráulicos, elétricos, mecânicos de segurança de uso comum; – manutenção e conservação de elevadores, porteiro eletrônico, e antenas coletivas; – rateio de saldo devedor do condomínio, exceto os referentes a período anterior ao início da locação; – pequenos reparos nas dependências e instalações elétricas e hidráulicas de uso comum; – manutenção e conservação das instalações e equipamentos de uso comum, destinados à prática de esportes e lazer; – reposição do fundo de reserva, eventualmente utilizado para despesas ordinárias total ou parcialmente e desde que não seja anterior ao início da locação;

  • ASPECTOS LEGAIS
    A Lei do Inquilinato permite que o proprietário exija do inquilino somente um tipo de garantia no cumprimento do contrato, podendo ser: · caução através de depósito de bens (exemplo: carro, moto, terreno, casa, etc.); · em dinheiro, depositado em caderneta de poupança conjunta entre ambas as partes, onde a importância não poderá ser maior que três meses de aluguel e deverá ser devolvida ao locatário no final da locação, se ele estiver em dia com seus pagamentos; · fiador (pessoa que se responsabiliza pelo cumprimento das obrigações do locatário); · seguro-fiança (feito por meio de uma companhia seguradora). Não é permitido cobrar multa superior a 20% ao mês, por atraso de pagamento. Também é ilegal o reajuste do aluguel com prazo inferior a um ano.

    DENÚNCIA VAZIA
    De acordo com a Lei do Inquilinato, nos contratos residenciais assinados antes de 20/12/90, o proprietário que desejar retomar seu imóvel terá que dar um prazo de 12 meses para a desocupação. Nas locações efetuadas após a data acima mencionada, caberá a denúncia vazia (pedido de retomada sem justificação) para os contratos com prazo igual ou superior a 30 meses. Terminado este prazo, o locador que desejar reaver seu imóvel deverá dar ao inquilino 30 dias para a desocupação. Nas locações celebradas por tempo inferior a 30 meses a denúncia vazia caberá após cinco anos ininterruptos de locação.

    DESPEJO
    Além da denúncia vazia, o locador poderá solicitar judicialmente o imóvel, no caso de contratos negociados por período inferior a 30 meses e que estejam no prazo indeterminado (após o término de vigência), para uso próprio, do cônjuge, dos pais ou dos filhos (desde que não disponham de imóvel residencial próprio); para demolição e edificações aprovadas; ou para obras que aumentem a área construída em, pelo menos, 20%. Quando o inquilino deixa de efetuar o pagamento do aluguel ou dos encargos da locação (condomínio, água, luz etc.), o locador poderá entrar com uma ação de despejo. Nesses casos, o locatário sendo citado, terá prazo de 15 dias para contestar esta ação ou pedir ao juiz para designar data para ser depositado o aluguel (purgação de mora). Em ambos os casos há a necessidade de constituir um advogado.